Son yıllarda ülkemizdeki ekonomik koşulların değişmesi, enflasyon oranlarının yükselmesi ve piyasa dinamiklerindeki dalgalanmalar, konut piyasasında önemli etkiler yaratmıştır. Bu gelişmeler, özellikle kiracılar ve ev sahipleri arasındaki ilişkilere yansıyan ciddi gerilimlere neden olmuştur. Özellikle kira bedellerindeki artış taleplerine karşılık veremeyen kiracıların sayısındaki artış, ev sahiplerini tahliye davaları açmaya iten en önemli etkenlerden biri haline gelmiştir. Kira sözleşmelerindeki artış oranlarına getirilen yasal sınırlamalar ve piyasa koşulları arasındaki dengesizlik, taraflar arasındaki anlaşmazlıkların giderek artmasına yol açmaktadır. Bu makalede, ev sahipleri tarafından en sık başvurulan dava türü olan konut gereksinimi (ihtiyacı) nedeniyle tahliye davasının hukuki şartları ele alınacaktır.
1. GEREKSİNİMİNİN VARLIĞI
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde yer alan “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” hükmünden de anlaşılacağı üzere kiraya veren bahsi geçen maddede sayılı kişilerin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilecektir.
2. GEREKSİNİMİN GERÇEK, SAMİMİ VE ZORUNLU OLMASI
Gereksinim iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Yargıtay bir kararında; ihtiyaç nedeniyle tahliye davası için, kiraya verenin aynı bölgede davaya konu taşınmaza benzer nitelikte başka bir taşınmazının olması sebebiyle kiraya verenin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını kabul etmiştir. Zorunlu ihtiyaç hallerinde, mesela birlikte yaşayan çocuğun evlenmesi üzerine yeni bir ev ihtiyacının doğması ve kiraya verenin uygun bir evinin olmaması gibi durumlarda tahliye istenebilir. Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaca örnek olarak sağlık sorunları, evlilik hazırlıkları, taşınmazın işyerine veya çocukların okuluna yakın olması, taşınmazın muhit olarak daha güvenli bir bölgede olması, eşyaları muhafaza etme ihtiyacı sayılabilir.
Belirtmek gerekir ki yukarıda sayılanlar örnek olup, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için gereken zorunlu ihtiyaç durumları bunlarla sınırlı değildir. Tahliyesi istenen mecurun, mevcut taşınmazdan daha üstün olduğunu, gerçek bir ihtiyaç olup olmadığını hâkim her somut olayda durumun şartlarına göre değerlendirecektir.
Yargıtay altsoyun ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için alt soyun mutlaka evlilik hazırlığı gibi bir durumu aranmaması gerektiğini belirtmiştir. Yargıtay’a göre reşit olan alt soyun ailesiyle yaşaması beklenemez:
Dava dilekçesinde davacı vekili ihtiyaçlının evlilik hazırlığı yaptığını açıklayarak reşit olan ihtiyaçlının ayrı bir eve çıkmak istediğini belirttiğine göre tahliye sebebinin reşit olan ihtiyaçlının evlilik hazırlığına dayalı değil, annesi ve babasından ayrı ve müstakil olarak oturmak istediğine dair kiralananın tahliyesini istediğinin kabulü gerekir. (Yargıtay 6. H.D. 2016/3380 E., 2016/3343 K. sayılı ve 25.04.2016 tarihli kararı).
Kiralayanın yaşayabileceği boş bir konutu varsa, kendi oturduğu evi tahliye davası açmadan önce satmış veya satılığı çıkarmışsa, kiralayanın ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığı kabul edilir (Eren, 2015: 71; Gümüş, 2013: 421).
Kiraya verenin de kiracı olması tahliye için bir sebeptir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/4985 E. 2013/2188 K.)
Devamlılık arz etmeyen geçici gereksinimler, doğmamış ihtiyaçlar, gerçekleşmesi uzun bir süre alacak veya şarta bağlı olan ihtiyaçlar da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Ayrıca tahliye davasının açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2012/814 E, 2012/4701 K.)
Kiralayan doğmamış bir ihtiyaca istinaden tahliye davası açamaz (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2005/8261 E, 2005/9755 K.)
Yargıtay emsal kararlarında konut veya işyeri kullanma ihtiyacını somut olaya göre değerlendirip, ihtiyacın gerçek, samimi ve kiraya veren için gerçekten zorunlu olup olmadığına göre karar vermiştir. Her somut olaya göre kiraya veren ve kanunda belirtilen yakınlarının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı değişir. Gereksinimi değerlendirecek kişi hakimdir. Hâkim bu değerlendirmeyi yaparken kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının durumunu göz önünde bulunduracaktır.
Konut ihtiyacını ileri süren kiralayanın, kirada olan birden fazla oturulabilir mahiyette taşınmazı mevcutsa kiralayanın, bu taşınmazlar arasında samimi bir şekilde tercih yaparak tahliye davası açması gerekir (İnceoğlu, 2014: 347). Şayet kiraya verenin ihtiyacın doğduğunu iddia ettiği tarihte boş ve benzer nitelikte başkaca bir evi var ise veya yakın zaman bu tarz bir evini kiraya verdiyse Yargıtay kiraya verenin samimi olmadığı sonucuna varmaktadır.
Yargıtay bir kararında, kiraya verenin oğlu için bulunduğu tahliye talepli davada oğlunun, davalı kiracının dava konusu taşınmazı kiraladığı tarih ile benzer tarihlerde bir başka taşınmazı kiralaması ve davacının torununun doğduğu tarihte bebeğin doğacağının ve bakıma ihtiyacı olacağının öngörülebileceği nedenleriyle ihtiyaç samimi kabul edilmemiştir.
Yaşlı anne ve babanın, çocukları ve torunları ile aynı binada oturmalarına, asansörlü bir evde yaşamalarına ilişkin ihtiyacı Yargıtay makul bulmuş ve kiracının tahliyesine karar vermiştir.
Kiralayan gerçek, samimi ve zorunlu gereksinim iddiasını her türlü delille ispatlayabilecektir.
3. KONUT GEREKSİNİMİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINDA SÜRELER
Konut ihtiyacına dayalı tahliye davalarında kira sözleşmesi belirli süreli ise kira sözleşmesinin sonu dava açma süresi olarak kararlaştırılmıştır. Kiralayanın davayı belirlenen sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açabilmesi için, önceden bir ihtarname göndermek zorunda değildir. Fakat yine de ihtarname göndererek kira süresi bitiminde konut ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edeceği bildirmiş ise bir aylık süre sona ermiş olsa dahi kira süresi sona erdiği tarihten sonraki uzayan bir yıllık dönem sonuna kadar tahliye davası açabilecektir (Gümüş, 2013: 427).
TBK’nın 350/2 maddesine göre kira hukukunda geçerli olan fesih dönemleri ve bildirim süreleri dikkate alınarak kira sözleşmesinin sona erme tarihi tespit edilecek, kira sözleşmesini sona erdirebilmek için tespit edilen bu tarihten itibaren bir ay içinde dava açılacaktır.
Türk Borçlar Kanunundaki kiraya ilişkin hükümler, tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenlemekle birlikte oldukça detaylı ve karmaşıktır. Öyle ki somut olayın özelliklerine göre farklı tarihli çokça içtihat bulunmaktadır. Kiracı ve ev sahiplerinin, kira sözleşmeleri ve ilgili mevzuatlar çerçevesinde karşılıklı haklarını koruması, özellikle günümüzde yaşanan ekonomik dalgalanmalar ve kira bedellerindeki artışlar göz önünde bulundurulduğunda son derece önemlidir.
Özellikle kira artış oranları, tahliye davaları ve kira sözleşmelerinin yenilenmesi gibi kritik konularda yanlış ya da eksik bilgiyle hareket etmek, taraflar için geri dönüşü zor durumlar yaratabilir. Bu nedenle, kiracı veya ev sahibi olarak kira ilişkilerinde haklarınızı tam olarak koruyabilmek adına uzman bir hukukçudan destek almak ileride doğabilecek hukuki sorunların önüne geçmek açısından büyük önem taşımaktadır. Hukuki destek, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini doğru bir şekilde anlamalarını sağlayarak, yaşanabilecek anlaşmazlıkların önüne geçilmesine yardımcı olacaktır.
Av. Rabia Sarıgül