Giriş
213 sayılı Vergi Usul Kanunu gereğince, her dört yılda bir takdir komisyonu kararları ile rayiç değer, bir diğer ifade ile asgari arsa, arazi metrekare birim değeri belirlenmektedir. Tespit edilen değerler belirlendiği yıl ve sonrasındaki üç yıl boyunca uygulama alanı bulur. Bu değer belirlendiği yılı takip eden üç yıl boyunca, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca ilgili yıl için açıklanan yeniden değerleme oranının yarısı kadar oranda artırılarak güncellenir.
2025 yılı ve önümüzdeki 3 yıl boyunca uygulanacak rayiç değerler de takdir komisyonu kararları ile belirlendi.
Bu yazımızda, rayiç değeri belirleyen, rayiç değere bağlı olarak birçok vergi ve harcı etkileyen takdir komisyonu kararlarının iptaline yönelik açılabilecek dava, bu davalarda mahkeme tarafından yapılacak yargılama süreci ve yargılama sonucunda verilecek kararın etkilerine değindik.
Takdir Komisyonu Kararıyla Belirlenen Rayiç Değer Nedir? Rayiç Değerin Diğer Vergi ve Harçlara Etkisi Var mı?
Rayiç değer, Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 49. maddesine dayanılarak her dört yılda bir komisyon kararları ile belirlenen asgari arsa, arazi metrekare birim değeridir.
Rayiç değer dört yıl boyunca ödenecek birçok vergi ve harcı doğrudan etkilemektedir. Rayiç değerin artması, yüksek emlak vergisi ödenmesine, tapu alım satım işlemlerinde yüksek tapu harcı ödenmesine, damga vergisine esas bedelin artmasına da sebebiyet verecektir. Aynı şekilde konutun değerli konut kapsamına girmesi ile birlikte değerli konut vergisi ödenmesine ve veraset intikal vergisinin artmasına da neden olacaktır.
Rayiç Değerlerin Belirlenmesi Konusunda Dikkate Alınan Hususlar
Rayiç değerler belirlenirken, cadde ve sokakların yanı sıra, yapıların metrekaresi, bina yaşı gibi kriterler ve yıpranma payları göz önünde bulundurulur. Ayrıca Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzükte hangi hususların dikkate alınacağı arsa, arazi ve binalar yönünden ayrı ayrı belirlenmiştir.
Takdir Komisyonu Kararına Karşı Dava Açılabilir Mi? Kimler Dava Açabilir?
Takdir komisyonu kararı ile rayiç değerde ciddi bir artış yaşanması halinde, ilgililer tarafından vergi mahkemelerinde iptal davası açılabilecektir. İptal davası, işlemin yapıldığı yerdeki vergi mahkemesinde açılır.
Takdir komisyonu kararının iptali davası, VUK mükerrer 49. maddede yer alan ilgililer ve vergi mükellefleri tarafından açılabilir.
VUK mükerrer 49. maddede, Türkiye Ticaret, Sanayi, Deniz Ticaret Odaları ve Ticaret Borsaları Birliği için özel dava açma süresi öngörülmüştür. Bu kurumlar tarafından emlak rayiç bedellerine karşı Resmî Gazete ile ilânını izleyen on beş gün içinde Danıştay’da dava açabilir.
Vergi mükellefleri bu maddede sayılan ilgililerden değildir. Vergi mükellefleri için dava açma için yasal süre takdir komisyonu kararının öğrenildiği tarihten itibaren başlamaktadır. Öğrenme tarihi, kararın ilgili belediye veya muhtarlıklarda ilan tarihi olarak kabul edilmektedir.
Ancak belirtmek isteriz ki Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun 15.02.2023 tarih 2022/14 E. 2023/2 K. sayılı kararına göre, mükelleflerin en geç 31 Aralık 2025 tarihine kadar dava açması mümkündür. Bu karar, mükelleflerin, öğrenme tarihinden itibaren 30 günlük genel dava açma süresi içinde ve en geç kararın alındığı yılın son gününe kadar dava açılabileceğini belirtmektedir.
Herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından takdir komisyonu kararlarının ilan edildiği 30.06.2025 tarihinden itibaren 30 günlük süre içerisinde davanın açılması, bu sürenin son gününün de adli tatile rastlaması nedeniyle en geç 08.09.2025 tarihine kadar davanın açılması daha sağlıklı olacaktır.
Dava açmadan önce ilgili idareye başvuru yapma zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak ilgili idareye, emlak rayiç değerinin hatalı belirlendiği ve yeniden bir belirleme yapılması gerektiğine yönelik başvuru yapılabilir. Bu başvuru dava açma süresini durdurmaz. Bu nedenle her halükârda 30 gün içerisinde dava açılması gerektiği görüşündeyiz.
Bu tür başvuruların ancak diğer mükelleflerin de benzer dilekçeler vermesi halinde, mahkeme aşamasında delil olarak kullanılabileceği değerlendirilmektedir.
Vergi Mahkemesi Nezdinde Açılacak Davanın Avantajları
Rayiç değerin fahiş bir şekilde artırılması ve bu değere karşı dava açılmaması yukarıda sayılan tüm vergi ve harçların artmasına sebebiyet verecektir. Dolayısıyla rayiç değerin iptal edilmesi, emlak vergisi başta olmak üzere, tapu harcı, damga vergisi, değerli konut vergisi ve veraset intikal vergilerini de olumlu yönde etkileyecektir.
Ayrıca belirtmek gerekir ki Danıştay 9. Dairesi’nin yerleşik kararlarına göre, rayiç değeri belirleyen takdir komisyonu kararlarına karşı dava açılmaması halinde, kesinleşen bu karara istinaden tarh ve tahakkuk ettirilecek yukarıda örnek olarak verilen vergilere karşı da dava açılamayacaktır. Bu nedenle rayiç değerin fahiş olarak arttırıldığı bölgelerdeki mükelleflerin takdir komisyonu kararlarına karşı dava açmasının yararlarına olacağı görüş ve kanaatindeyiz.
Vergi Mahkemesince Davada Yapılacak İncelemeler ve Verilebilecek Kararlar
Bu davalarda yapılan yargılamalarda, mahkemeler yalnızca dosya üzerinden karar vermemektedir, genellikle keşif ve bilirkişi incelemesi de yaparak dosyaları karara bağlamaktadır.
Mahkemece yapılan inceleme sonucunda, takdir komisyonu kararının kısmen iptaline karar verilebileceği gibi tamamının da iptaline karar verilebilecektir. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu tarafından takdir komisyonu kararlarının bölünebilir nitelikte olduğu kabul edilmiştir.
Bu halde mükellefler tarafından takdir komisyonu kararının tamamı davaya konu edilebileceği gibi hatalı olarak belirlendiği kabul edilen kısım da davaya konu edilebilecektir. Mükellefler tarafından takdir komisyonu kararının tamamının davaya konu edilmesi halinde, mükelleflerin takdir komisyonu kararı ile belirlenen rayiç değerin bir kısmının hukuka uygun olduğu zımnen kabul edilmektedir.
Dolayısıyla, takdir komisyonu kararının tümünün iptalinin talep edilmesi halinde, mahkemece takdir komisyonunca belirlenen metrekare birim değerinin ne ölçüde hukuka uygun olduğunu araştırılarak kararın tamamı değil; hukuka aykırı kısmının iptaline karar verilecektir. Bu halde reddedilen kısım yönünden aleyhe vekalet ücreti doğması riski bulunmaktadır.
Takdir komisyonu kararlarının dava konusu olması halinde yapılacak işlemler, T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yayımlanan İç Genelge dikkate alınarak yapılmaktadır.
2025/1 Seri Nolu Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesi’ne göre, mahkeme takdir kararını kısmen iptal ederse, iptal edilen kısım için komisyonun hemen yeniden değerleme yapması gerekmektedir.
Yine aynı genelgede mahkemece, takdir komisyonunca belirlenen değerlerin belli bir oranda artırılması veya azaltılması veyahut yeni bir değer belirlemesi şeklinde takdir kararlarını düzeltme yönünde karar verilmesi halinde, takdir komisyonlarınca yeni bir takdir yapılmayacağı, vergi mahkemesi kararlarının esas alınacağı düzenlenmiştir.
Açılan Dava Sonucunda Verilecek İptal Kararı Dava Açmayan Mükellefleri de Etkiler mi?
Takdir komisyonu kararının iptal veya kısmen iptal edilmesi halinde, aynı cadde/sokakta bulunan tüm mükellefler, iptal kararının sonuçlarından yararlanabilecektir.