İNTİFA HAKKI
GİRİŞ
İntifa hakkı, başkasına ait bir eşya, hak veya malvarlığı üzerinde belirli bir kişiye tam yararlanma imkânı sağlayan, başkasına devredilemeyen veya miras yoluyla intikal etmeyen bir irtifak hakkıdır. İntifa hakkının konusunu taşınır, taşınmaz, hak veya malvarlığı oluşturur. Ancak taşınmaz üzerinde intifa hakkının kurulması için geçerli bir kazanma sebebine ve tasarruf işlemine ihtiyaç bulunmaktadır. Zira taşınmaz üzerinde kurulacak olan intifa hakkı, taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümlere tabidir. (TMK m. 795/2)
Malik intifa hakkı sahibiyle yapacağı bir sözleşmeyle taşınmazı üzerinde intifa hakkı kurma borcu üstlenebilir. Bu sözleşme, intifa sözleşmesi olarak adlandırılır. Malik bu sözleşmeyi ivazlı veya ivazsız yapabilir. Taşınmaz üzerinde intifa hakkı kurulması borcu içeren bu sözleşmeler resmi şekle tabidir. Bu bağlamda, intifa sözleşmesi tapu sicil müdürlüğü tarafından düzenlenmelidir. (TK m. 26/1) Taşınmazın tapu kütüğü sayfasına intifa hakkının tescil edilmesiyle birlikte irtifak hakkı kazanılır.
İntifa hakkı, sağladığı yetkiler bakımından en kapsamlı sınırlı ayni hak türüdür. Zira intifa hakkının kurulmasıyla birlikte, hak sahibi intifa konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi kazanır. Bu kapsamda kanunda ve sözleşmede yer alan sınırlar içerisinde taşınmazı dilediği gibi kullanabilir ve ondan yararlanabilir. Bu kullanma ve yararlanmayı şahsen gerçekleştirebileceği gibi kanunda yer alan şartlara uyarak kullanım hakkını üçüncü kişilere de devredebilir. (TMK md. 806)
İNTİFA HAKKI SAHİBİNİN TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ HAK VE YETKİLERİ
İntifa hakkı, hem bazı haklar hem de bazı yükümlülükler içerir. Ayrıca belirli sınırlar içerisinde hak ve yükümlülüklerini diledikleri gibi belirlemeye imkan tanır. İntifa hakkının özüne aykırı olmamak kaydıyla aksi kararlaştırılabilir. Tarafların bir belirleme yapmamaları halinde kanunda yer alan tamamlayıcı hükümler uygulanır. Kanunda bir hüküm bulunmaması ve taraflarca belirleme yapılmaması halinde ise Türk Borçlar Kanunu’nun kullandırma borcu içeren kira ve ödünç sözleşmelerine ilişkin hükümler intifa hakkına kıyasen uygulanabilir. İvazsız bir intifa sözleşmesinin yapılması halinde ise bağışlama vaadine ilişkin hükümler de niteliğine uygun düştüğü ölçüde intifa sözleşmesine kıyasen uygulanabilir.
İntifa hakkı sahibi, taşınmazı zilyetliğinde bulundurabilir, yönetebilir, kullanabilir, ondan yararlanabilir. Söz konusu yetkilerin kullanılabilmesi için öncelikle zilyetliğin intifa hakkı sahibine devredilmesi gerekir. İntifa hakkı sahibi taşınmazın doğal ürünlerinden yararlanabilir. Ancak semere ve mahsulden olmayan bütünleyici parçalarından yararlanamaz. Bunlar malike aittir. Taşınmazın hukuki ürünlerinden de yararlanılabilir.
İntifa hakkı sahibinin, taşınmazdan yararlanması olağan sınırlar içerisinde olmalıdır. (TMK 816/1) Taşınmaz özüne zarar verilmeden fiziki bütünlüğü ve ekonomik amacı korunarak kullanılmalıdır. Diğer yandan intifa hakkı sahibi hukuki ve fiili tasarrufta bulunamaz. Aksine tasarrufta bulunma yetkisi malikte kalmaya devam eder.
İNTİFA HAKKININ MALVARLIĞI DEĞERİ
İntifa hakkı sahibinin malvarlığının aktifinde bir ayni hak olarak, temelinde taşınmazdan yararlanma ve kullanmaya ilişkin alacak hakkı bulunmaktadır. Kullanımı devir işlemlerinde ise hukuki ürün olarak kira alacaklarının temliki yine bu temelde yatan malvarlığı değerine dayanmaktadır.
Ancak intifa hakkının zorunlu olarak kişiye bağlı olma özelliği olarak, intifa hakkı bir malvarlığı değeri oluşturmasına rağmen hak sahibinin ölümü halinde terekede yer almaz. Tüzel kişilerde ise tasfiyenin gerçekleşmesi ile tıpkı ölüm gibi sonuç doğurarak intifa kendiliğinden sona erer.
İNTİFA HAKKININ KULLANILMASININ DEVRİ
İntifa hakkı, devredilemez ve mirasçılara geçemez nitelikte sınırlı bir ayni haktır. İntifa hakkının bu özelliği emredici niteliktedir ve aksi taraflarca kararlaştırılamaz. Ancak intifa hakkı sahibi kural olarak irtifak hakkının kendisine sağladığı yetkileri bizzat kullanmak zorunda değildir. İntifa hakkının kullanımını kanunda aranan şartlar altında başkasına devredebilir. Buna göre ilk olarak hakkın kullanımının devredilebilmesi için durum ve koşullardan hak sahibinin intifa konusunu şahsen kullanması gerektiği anlaşılmamalıdır. Öyle ki, intifa hakkı, hak sahibinin kişiliğine sıkı sıkıya bağlı ise kullanım hakkı devredilemez.
İntifa hakkının kullanımının devredilebilmesi için ikinci şart malik ve intifa hakkı sahibinin yapacakları sözleşmede hakkın kullanımının üçüncü kişiye devredilmesini yasaklamamış olmalarıdır. Son sınırlamayı ise hakkın kötüye kullanılması yasağı oluşturur. İntifa hakkının kullanımının devri işlemi, intifa konusu taşınmazın tamamını veya bir kısmını kapsayabilir.
İNTİFA HAKKININ NİTELİĞİ
İntifa hakkı olumlu (müspet) nitelikte bir haktır. Hak sahibine konusu üzerinde kullanma ve yararlanma yetkisi verir. Söz konusu malın hukuki ve doğal semereleri intifa hakkı sahibine aittir.
Gerçek ve tüzel kişiler lehine kurulabilecek intifa hakkı, hak sahibinin hakkın özüne ilişkin yapacağı tasarruf işlemi ile başkasına devredilemeyecek ve gerçek kişilerin ölümü halinde mirasçılarına, tüzel kişilerin tasfiyesi halinde ise başka tüzel kişiye devri mümkün olmayacaktır. Yani intifa hakkı bir borçlandırıcı işlem konusu olarak tasarruf işlemi ile ifa edilecek bir devre konu edilemez.
İntifa hakkı sahibinin intifa konusu eşyadan yararlanma ve kullanma yetkisine dayalı olarak sahip olduğu zilyetlik devre konu edilebilir. Ancak intifa hakkının kendisine ait hakkı bir başkasına devretmesi ise mümkün değildir.
İNTİFA HAKKINA BAĞLI SONUÇLAR
İntifa hakkı sahibinin borçlu olması durumunda malvarlığı ile sorumluluğuna intifa hakkı da dahildir. İntifa hakkı bir malvarlığı değeri olmakla alacaklının menfaatini sağlama yolunda paraya çevrilebilecek bir haktır. İcra İflas Kanunu uyarınca intifa hakkı sahibinin borçlu olması durumunda malvarlığı değerine dahil olan intifa hakkının cebri icra yoluyla paraya çevrilmesine ilişkin özel hükümler sevk edilmiştir.
Her ne kadar doktrinde intifa hakkının cebri icra yoluyla paraya çevrilmesine ilişkin eleştiriler mevcutsa da Yargıtay kararlarında intifa hakkının cebri artırma ile ihaleye konu edildiği görülmektedir. Bu noktada TİB kararının intifa hakkına etkisine yönelik uygulamada somut olarak karşılaşılan herhangi bir durum bulunmamaktadır. Ancak bu noktada ilgili hükümlerin kıyasen uygulanması söz konusu olacaktır.
İntifa hakkı sahibi semereleri toplama ve paraya çevirme hakkına sahip olduğundan ürünler intifa hakkı sahibinin borcu için açık artırma usulü ile paraya çevrilebilecektir. İntifa hakkı konusu eşyanın para getirisi, kira sözleşmesi ve diğer tüm isimsiz sözleşmelerinin hukuki ürün niteliğindeki ivazı da aynı sonuçla intifa hakkı sahibinin malvarlığı ile sorumluluğu ilkesince borçları için hacze konu olabilecektir.
İNTİFA HAKKININ SONA ERMESİ
İntifa hakkı birden fazla nedenden dolayı sona erebilmektedir.
1. Taşınmazın Yok Olması
2. Sürenin Dolması
İntifa hakkı daimi olarak kurulması mümkün olmayan bir irtifak hakkıdır. Dolayısıyla taraflar yapacakları sözleşmede taşınmazdan intifa hakkı kapsamında yararlanmanın belirli bir süreye bağlı olacağını kararlaştırabilirler. Bu durumda kararlaştırılan sürenin dolmasıyla birlikte intifa hakkı kendiliğinden sona erer. Malik, tapu sicil müdürlüğüne başvurarak hukuki değerini kaybetmiş intifa hakkının terkinini isteyebilir.
Taraflar intifa sözleşmesinde bir süre kararlaştırmamışlarsa bu durumda da intifa hakkının süresiz tanındığı söylenemez. Zira intifa hakkının azami bir süreye bağlı olması gerekliliği emredici niteliktedir. Tarafların intifa hakkı için bir süre öngörmedikleri bu hallerde, kanunda yer alan azami süreler uygulanır. Tüzel kişiler lehine kurulan intifa hakkının azami süresi en fazla yüz yıldır. (TMK md. 797/2) Ayrıca yüz yıllık süre dolmadan tüzel kişilik sona ererse veya diğer bir sona erme nedeni ortaya çıkarsa, intifa hakkı da son bulur. Tarafların daha uzun bir süre kararlaştırılmış olmaları halinde ise fazla sürenin dikkate alınmaması, intifa hakkının yüz yıl için kurulduğunun kabul edilmesi gerekmektedir.
Tüzel kişiler için konulan yüz yıllık süre, intifa hakkı sahibinin gerçek kişi olduğu hallerde kıyasen uygulanmaz. Bir kimse yüz yıldan fazla yaşasa da intifa hakkı ölünceye veya bir diğer sona erme nedeni gerçekleşinceye kadar devam eder.
3. Ölüm veya Kişiliğin Sona Ermesi
Ölüm, gerçek kişi lehine kurulan intifa hakkını sona erdiren doğal bir sebeptir. İntifa hakkının, hak sahibinin hayatıyla sınırlı olduğunu göstermektedir. İntifa hakkının, hak sahibinin kişiliğine bağlı olması ve mirasçılarına geçmemesi de bu özelliğin sonucudur.
Tüzel kişi lehine kurulan intifa hakkı ise kişiliğin sona ermesiyle ortadan kalkar. Malikin ölümü ise intifa hakkını sona erdiren bir neden değildir. Aynı şekilde kullanım hakkını devralan üçüncü kişinin ölmesi intifa hakkını sona erdiren bir neden olarak değerlendirilemez.
4. Terkin ve Mahkeme Kararı
5. Kamulaştırma
6. İntifa Sözleşmesinin Feshi
SONUÇ
İntifa hakkı, devredilemez ve mirasçılara geçemez nitelikte sınırlı bir ayni haktır. Bu hususun aksinin taraflarca kararlaştırılması mümkün değildir. Ancak intifa hakkı sahibi kural olarak irtifak hakkının kendisine sağladığı yetkileri bizzat kullanmak zorunda değildir. İntifa hakkının kullanımını kanunda aranan şartlar altında başkasına devredebilir.
Her ne kadar doktrinde intifa hakkını cebri artırma sonucu satışına karar verilmesi eleştiriliyor olsa da Yargıtay verdiği kararda intifa hakkının cebri artırma sonucu satışına karar vermiştir. İntifa hakkının cebri icra yolu ile ihaleye çıkarılması ve satış sonucunda alıcının intifa hakkının yeni sahibi olması söz konusudur. Her ne kadar uygulamada TİB kararının ne şekilde etki edeceğine ilişkin bir örnek bulunmasa da söz konusu hükümlerin kıyasen uygulanacağı izahtan varestedir.
Av. Emre KAÇAR