Yargıtay’dan Köklü İçtihat Değişikliği: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Üçüncü Kişinin İyiniyetinin Korunması Hakkında
1. Giriş
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamada sıkça karşılaşılan ve birçok hukuki ihtilafa kaynaklık eden sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde müteahhitin taahhüdü karşılığında, arsa sahibinden pay devralması ya da üçüncü kişilere taşınmaz devretmesi söz konusu olur. Sözleşmenin feshi ya da geçersizliği hâlinde, bu devirlerin akıbeti yıllardır tartışma konusudur.
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16/05/2025 Tarihli ve E: 2024/1, K: 2025/2 Sayılı Kararı, bu tartışmalara yön veren köklü bir içtihat değişikliği yapmış ve artık müteahhitten taşınmaz edinen ya da ipotek hakkı kazanan üçüncü kişilerin iyiniyetli olması hâlinde korunacağını açıkça ifade etmiştir.
2. Önceki Uygulama: Üçüncü Kişiye Karşı Tapu İptali Mümkündü
Yargıtay’ın önceki içtihatlarına göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz ya da feshedilmiş olsa bile, bu sözleşmeye dayanarak üçüncü kişilere devredilen tapulara karşı arsa sahibinin tapu iptal ve tescil davası açması mümkündü.
Bu yaklaşımda, üçüncü kişinin iyiniyeti çoğu zaman koruma sağlamaz, özellikle sözleşme tapuda şerh edilmemiş olsa bile, arsa sahibinin hakkı öncelikli kabul edilirdi. Bu da uygulamada ciddi güven sorunlarına yol açıyor, özellikle projeden daire satın alan veya ipotek alan üçüncü kişiler açısından hak kaybı riski doğuruyordu.
3. Yeni Uygulamada; Üçüncü Kişinin İyiniyeti Korunuyor
Yargıtay’ın 18.07.2025 tarihli kararında, bu içtihat terk edilerek açıkça şu sonuca varılmıştır:
"Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak müteahhitten taşınmaz edinen ya da ipotek hakkı kazanan üçüncü kişi, eğer iyiniyetli ise tapu siciline güveni korunur ve arsa sahibi, bu kişiye karşı tapu iptali davası açamaz."
Bu içtihat değişikliğiyle birlikte, geçmişe etkili sözleşme iptalleri dahi, iyiniyetli üçüncü kişilerin ayni haklarını ortadan kaldıramayacaktır. Dolayısıyla artık müteahhitten daire alan ya da ipotek hakkı tesis ettiren kişi, tapuda yaptığı işlemde iyiniyetliyse korunacaktır.
4. Şerh Kurumu: Arsa Sahibinin Korunma Yolu
Yargıtay, aynı kararda arsa sahibinin haklarını koruyabileceği yolu da göstermiştir:
Arsa sahibi, sözleşmeyi tapuya şerh ettirerek üçüncü kişilerin iyiniyetini ortadan kaldırabilir.
Bu durumda sözleşmenin varlığı tapu kayıtlarına yansıyacağından, üçüncü kişiler artık şerhi görmezden gelerek iyiniyetli olduklarını ileri süremezler. Dolayısıyla arsa sahibi, şerh yoluyla koruma sağlayabilecektir.
5. Sonuç ve Değerlendirme
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16/05/2025 Tarihli ve E: 2024/1, K: 2025/2 Sayılı Kararı bu yeni içtihadı, hukuki güvenlik ilkesine ve tapu siciline güven esasına daha fazla ağırlık veren bir yaklaşıma geçildiğini göstermektedir.
Artık, arsa sahiplerinin çıkarları ile üçüncü kişilerin tapu siciline güveni arasında bir denge kurulmuştur. Ancak bu değişiklik, arsa sahiplerine daha fazla dikkat ve özen yükümlülüğü yüklemektedir. Özellikle sözleşmelerin tapuda şerh ettirilmemesi, arsa sahiplerini ileride hak kaybına uğratabilecektir.
Üçüncü kişiler (özellikle yatırımcılar ve finans kuruluşları) açısından da iyiniyet kavramının sınırlarında dikkatli hareket edilmesi, projelerin hukuki altyapısının ayrıntılı şekilde incelenmesi elzemdir.
Av. Bilge Ceren Dağdelen